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拿地迅猛不是好事 机构唱空地王股

2020-01-16 21:36:31来源:励志吧0次阅读

近期,融创、华润等内房股拍到一线城市的地块之后,反而导致股价下跌。同时,与国内机构普遍的乐观情绪不同,一些海外的券商和评级机构担心地价上升过快,对地产公司利润稀释,开始谨慎看待这类地产公司的利润前景。 同时,负债率远高于同业的公司更是被一些外资行给予了卖出的评级。 世茂也不免俗 即便是世茂这样销售强劲的公司,也并非没有质疑之声。 香港的唯高达证券对世茂房地产给出的报告称,如果预售保持强劲,最新的收购可能无法削弱其财务状况。然而,他们可能会削弱其长期盈利前景。由于其年初至今的股价跑赢大市,近期昂贵的收购可能在短期内抑制其股价上升空间。世茂在中期可以实现维持高增长,但是需要密切关注其利润前景。世茂刚刚收购的在苏州和杭州两幅土地的总成本花费了84亿元。虽然这些土地是黄金地段,不是特别便宜。假设与其相邻的项目比较,这些项目可以卖出有15%的溢价,苏州和杭州项目的毛利率将在25%和 %,分别低于世茂 5%的正常毛利率。如果他们按照附近的项目相似价格出售。该数字将下降到14%和24%。此外,许多土地的获得都是在这一年,按照唯高达证券估计,不支持这样的增长幅度。平均而言,这些项目,在一个基本的情况下,可以看到25%的毛利率(在牛市的情况下是 4%)。 这家券商认为,尽管其强劲增长的前景看好,但收购需要按节奏推进。世茂现价是2014财年的7.2倍PE, 6%的资产净值折让(其历史平均水平8x/11xPE和27%/ 8%的资产净值折让)。在中期,世茂强大的营销能力,将继续推动其业绩高增长。如果它能够有节奏的控制收购步伐,其长期利润率前景将保持体面增长。 近期,世茂系以8 .94亿元总价斩获两地三宗地块,杭州与苏州的溢价率分别为49%与76.9%。苏杭楼面地价均被其刷新,成为“双城地王”。有统计称,上半年“世茂系”两家房企营业收入合计为208亿元,而截止9月5日拿地金额已超 00亿元。 一位熟悉世茂的业内人士告诉记者,世茂虽然整体业绩很好,但据他所知,世茂北方区的确有很大的利润压力。近期一直希望通过将房山项目高开来找补一些利润。 融创的高负债 近日,融创中国(01918.HK)在高价夺得农展馆地块后,股价逆市大挫近6%。而在融创拿地之前的8月中旬,华润置地刚以109亿元,高价投得深圳前海一幅用地,较底价67.2亿元人币高62%,该地成为深圳新地王。华润置地收价跌逾 %。 但与融创、华润置地形成对比的是:新鸿基地产(00016.HK)旗下威万投资斥217.7亿元,夺得上海“(,)中心项目”地皮,成为全国总价地王,新鸿基地产股价却升0.89%。 9月5日,给出融创卖出的评级。其报告称,融创收购了在北京的一个住宅混合用途总价为21亿元人民币的土地,住宅部分(总建筑面积为59152平方米)土地价格达7 100元每平方米,楼面价格不仅在北京,在中国的历史上也创下了新纪录。虽然该项目位于三环优越的地理位置,靠近三里屯,融创付出了高昂的土地成本,“我们认为整体而言对融创来讲不是好事情”。 德意志银行认为:“目前邻近住宅项目的平均销售价格在5.5万~8万元每平方米,因此,我们认为融创的收购所带来的收购盈利空间较低。我们估计,所有的开发成本将不低于9万元每平方米,这意味着,如果没有进一步的升值空间,该项目将产生负毛利率。” 随着当地密切关注房地产的价格,和北京严格执行房价调控措施,德意志银行认为,未来房价上涨的空间有限,因此该项目的利润空间不大。此外,由于北京推出了高端住宅物业(平均价格在4万元/平方米以上)新的限制销售措施,当它将这项目启动时,融创可能会遇到一些困难。 德意志银行在报告中指出,201 年融创的净负债一直站在87%的高位,高于行业平均水平,其财务状况面临进一步的考验。此外,其所支付的融资成本在201 年上半年飙升,为11亿元人民币(2012年上半年是8亿),这相当于201 年上半年净利润的154%,远高于行业平均水平。高盛则在8月底的报告中指出,融创10%的融资成本较私人发展商平均的7.8%为高。 虽然和德意志银行的报告不同,对融创给出买入的评级,但是和花旗预期的融创未来每股收益相比,目标价给的并不高。有市场人士认为,花旗的这种估值还综合考量了融创的负债率。 据外媒报道,花旗指出,融创(01918.HK)近期以高价于北京拿地,态度进取,或会影响其循规蹈矩的形象,这对小型开发商尤其重要。虽然市场需要时间恢复信心,但经过该行实地考察后,认为该公司在北京及上海的项目基本面不是想象中那么差,该行评估由年初至今收购得来的该些项目是有利可图的,尤其是上海项目。该行不喜欢价位过高的项目,但认同在北京这个激烈的市场里,利润较可观的项目较为罕见。花旗对融创年初至今收购回来的项目满意,相信可令毛利率稳固于 9%,其余在公开市场上的项目可产生 4%毛利率;预计未来2年上海、杭州及重庆推出高质项目后,增长强劲;即使在北京市场,集团仍可补充可售资源至 20亿元人民币,足以应付未来2- 年的需求,2014年度可出售资源将超过1200亿元,相信情况可持续至2015年。花旗认为,融创业务仍处于高增长阶段,仍未反映在其估值内,其估值较资产净值折让60%,相信集团未来收购将按计划进行,及有必要重建市场信心,目标价由9元升至9.02元,评级维持“买入”。 针对这个目标价,有金融市场人士为抱委屈,花旗预测融创明后年的收益是每股1.9 港元和2.5 港元,却只给出9.02的目标价。该人士认为这是一个靠谱的预测值,却是一个离谱的目标价。但也有人认为融创有“负债率”这一硬伤,这个目标价很合理。 东方证券:上市房企存货压力较大土地市场将逐步降温 201 年上半年,房地产行业整体仍处于高负债运营阶段,但资金状况好于2011 年底最差的时候,可能意味着短期内房价不会出现明显下跌。 尤其是房企存货去化周期重新反弹至较高水平,可能意味着房企补库存力度将逐渐衰退,未来土地市场可能会逐步降温。上半年龙头房企扩度加大,由于具有更快的周转能力和更好的成本控制能力,未来集中度的演化会更加明显。但由于市场回暖、销售较热,使得地产公司整体业绩处于2008年以来的最好水平,今年上半年,房企销售商品、提供劳务收到的现金同比增长41%,其中招保万金龙头企业整体为47%,预计今年房企将有一个好的业绩。 净负债率创新高 东方证券研究的108家上市房企,净负债率创新高,但现金宽裕度好于 2011 年底行业资金状况。开发类上市房企的整体净利负债率为69.4%,处于历史高位,比一季度末提升5.7个百分点。招保万金龙头企业整体为56.6%,远低于行业平均,但较一季度末提高9个百分点。扣除招保万金后开发类公司整体为76%,处于历史高位,较一季度上升4.2个百分点。 短期偿债平稳 上市房企整体现金对短期有息债覆盖率为112%,较今年一季报下降4个百分点,要好于2011年底行业资金最为紧张的时候。其中招保万金龙头企业整体为118%,较一季度明显下降19个百分点,并降至2008年来低位。扣除招保万金后开发类公司整体为108%,较一季度略升,处于持续改善中。 存货压力较大 今年中报显示,上市房企存货压力依然较大,后期整体拿地能力可能放缓。今年上半年,龙头房企扩张积极,招保万金存货较年初增加14%,较去年同期增加 0%,均明显高于非招保万金类公司的9%和18%,这可能也是招保万金负债大幅提升、现金宽裕度下降更快的原因。 毛利率持续下降 上述108家上市房企中报显示,整个房地产行业毛利率持续下降,但由于财务、管理等费用率同时下降,净利率较今年一季度有所上升。今年上半年,上述开发类企业毛利率为 6%,较一季度延续下降态势,其中招保万金为 5%,其他企业为 7%;净利润率为1 .5%,较一季度略有反弹,主要受益于费用率的下降。由于去年下半年以来价格持续上涨,预计毛利及净利率在明年会提升。

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