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美国房地产行业堕入流动性风险又一场危机在略

2020-10-15 19:42:13来源:励志吧0次阅读

美国房地产行业堕入“流动性风险”,又一场危机在酝酿中吗?

买房不容易,不论是在国内还是国外……美国房价以每一年6%左右的速度上涨,买房变得愈来愈难负担,作为连锁反应,抵押贷款行业也遇到了困难。随着贷款发放数量的减少,和高管们着落公司成本以后,他们面临的选择是,到底要下降公司利润率还是着落信贷标准?

造成2008年美国经济崩溃的部分缘由就是这类“逐底竞争”,但这并不是唯一可能引发下一场房地产危机的因素。

分析师指出,“流动性风险”更加值得关注,从基本上来讲,这是一家公司实行短时间财务义务的能力。房地产行业的流动性风险特别严重,由于非银行贷款机构发放的住房贷款已经超过了50%,这个数字远远高于2009年的9%。

事实上,非银行机构占全部“房地产服务”的45%以上,这里指的是实行诸如每个月按揭付款、税务会计等等。事实上,自2008年金融危机后,几家银行机构削减了抵押贷款业务,而非银行机构弥补了这1空白。

但银行和非银行这两个实体是相互依存的。通常情况下,富国和花旗等银行机构向非银行机构提供信贷额度,以便这些机构能够发放和提供抵押贷款。

与可以依赖短时间存款作为资本来源的银行不同,非银行机构并没有固定的存款基础。在美国,房地产融资是这样操作的:非银行机构发起贷款,然后出售给房地美(Freddie Mac,即联邦住宅贷款抵押公司)和房利美(Fannie Mae,即联邦国民抵押贷款协会)等其他机构,这些机构向非银行机构支付一笔延续的贷款服务费。该费用的终生价值是称为抵押贷款服务权(MSR)的资产。非银行将MSR作为抵押品,这样他们就可以向银行借款,用作营运资本。

问题就在于,MSR对利率变动非常敏感。如果利率着落,几家规模较小、资本较少的非银行贷款机构可能很难从银行机构那里取得贷款。另外,非银行机构通过对冲帐面上抵押贷款的价值来防范利率波动,这就要求它们向交易对手方提供抵押品。如果抵押品价值着落,表现不佳的非银行也很难取得融资。

据Richey May & Co统计,2018年约40%的非银行机构没有盈利,如果流动性枯竭,这些机构可能会堕入窘境。

使人耽忧的是,外部事件也可能会给房地产市场带来流动性风险。例如,2016年“希腊退出欧元区”的威胁震动了市场,10年期美国国债收益率跌至1%,这意味着MSR的价值着落。因此,银行机构寻求追加保证金,并要求非银行机构提供更多抵押品。

事实上,MSR的价值也不稳定,由于提早偿还抵押贷款不会遭到处罚,所以银行对这类资产收取更高的贷款溢价。换句话说,非银行机构借钱非常昂贵多数飞行员7月份的飞行时间都已到90小时以上。这群最可爱的人的健康状况和家庭情况,尤其是在它们最需要钱的时候。

Brookings Institution最近的一项研究认为,美国房地产行业“恍如没有足够的资源来承受压力”。

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