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201年沈阳房地产市场透析

2019-08-16 20:07:59来源:励志吧0次阅读

  【文章】来源:东北商业 导语:201 年,地产界的大事除了“新国五条”的出台外,动辄几十万的大体量综合体项目开发等大量上马,在商业地产界亦激起千层浪。在过去的一年里,无论是沈阳限购令的出台,还是作为全国商业供应面积最大的城市之一,沈阳均备受瞩目。

  201 年,地产界的大事除了 新国五条 的出台外,动辄几十万的大体量综合体项目开发等大量上马,在商业地产界亦激起千层浪。在过去的一年里,无论是沈阳限购令的出台,还是作为全国商业供应面积最大的城市之一,沈阳均备受瞩目。

  新 国五条 落地铺开 沈阳土地市场由观望到回温

  201 年初,新 国五条 出台,全国土地市场顿时一片萧条,成交量陡然下滑, 虽然沈阳土地市场受调控影响并不十分明显,但基于新政刚落地,市场的观望情绪浓厚,开发商的拿地热情骤减,令土地市场的成交量走低。据沈阳土地交易中心数据统计,今年上半年,成功交易地块数量较少,下半年土地交易市场走势回温,7月份和11月份成交量大幅回升,年底迎来了井喷态势,大批量地块涌入市场,12月中海地产一场竞标就斥资46亿揽长白四地。得益于地铁贯通、配套完善、环境良好,东陵区(浑南新区)成为沈阳土地市场成交量最多的区域,此外,沈阳经济技术开发区、于洪新城、沈北新区及棋盘山开发区等也纷纷成为房企扎堆的区域。

  总体来看,虽然年初的政策调控对于开发商产生了些许影响,但沈阳的土地市场在调控下表现依然稳健,尤其是年末开发商结束观望,土地市场迅速回温。明年的土地供应结构应该还会在市场调控下以市场为引导做出一定调整,但整体仍将保持稳健的发展趋势。

  平米刚需为市场主导 住宅价格增速趋于平缓

  在持续的宏观调控政策影响下,沈阳市商品住宅市场一直维持稳定发展,月全市成交量较去年同期的1248.28万平方米增长到1 77.24万平方米。供应方面,截至201 年11月沈阳批准上市的住宅面积为1656.45万平方米,同比增加了17.94%,推盘进度小幅提升。201 年4月初政府推出有关住房限购政策 沈阳新国五条细则 ,政策中重新规定了商品住宅的限购范围,由此前的2环以内限购扩大至如今的全城限购,在一定程度上影响了住宅市场的销售价格,但商品住宅的平均价格依然实现了小幅上涨,201 年前11个月沈阳商品住宅平均售价为每平方米6, 0人民币,同比增长1.4 %,增速趋于平缓。

  从商品住宅销售套数来看,截至201 年11月沈阳商品住宅的销售套数为150811套,其中,面积在平方米以下的产品销售最高,约占总销售套数将近一半。由此可见,目前沈阳面积小于90平方米户型仍具有较大的开发空间,中小户型起到了居住和投资兼顾的两种功能,同时也证明了沈阳房地产市场仍以刚需为主导,购房者更趋于理性。

  85万平米新增商业供应 中档大型购物中心为主力

  DTZ戴德梁行数据显示,截至201 年,沈阳市场商业地产建筑面积存量接近780万平方米,201 年新开业商场供应面积累计超过85万平方米,新开业的大型商场数量超过7个,其中多为中档,以中档商场为主的供应,使沈阳商业存量进一步提高。新增供应弥补原有商业空白的同时也给传统的商业带来了更大的冲击,中街商圈和太原街商圈作为沈阳两大传统市级商圈,其地位正在受其他区域挑战,金廊五里河及浑南奥体商圈作为沈阳市重点打造的区域,众多知名开发商的进入较快地提升了区域商业价值,未来将成为最具发展潜力的商业区。沈阳北站商圈随着几个大型百货及购物中心的陆续开业,将形成以白领为主要消费群体的CFD。

  综合体下的大型购物中心为沈阳未来新增供应主力,沈阳今年商业新增供应项目均为超过10万平方米的中档大型购物中心。随着消费者消费模式的不断改变,消费者对商业功能的要求也愈加丰富,从传统的以单一购物为目的,到对美食、娱乐、休闲等多方面的消费需求,操盘人应意识到要重新定义商业在人们生活中所扮演的角色。在DTZ戴德梁行针对 消费者最喜爱的购物中心 调研结果中,排名前二十位的商业项目,有16个是体量超过10万平方米的购物中心。由此可见,消费者对实体商业的目的性需求已经更加多元化。此外,从DTZ戴德梁行统计的201 年沈阳消费者行为调研中我们可以发现消费者对体验类产品的需要正在逐渐增加,而购物类消费呈现下降趋势,这为项目发展提供了一个探讨方向。

  写字楼档次逐步升级 SOHO公寓产品亟待转型

  青年大街未来将形成沈阳的带状CBD,其核心将出现在文化路立交桥以北,市府广场以南之间4公里范围内。不仅因为这里聚集了平均租金高达1,940元/平方米/年的华润大厦、平均售价21,000元/平方米的嘉里企业广场这两个目前沈阳档次最高的写字楼代表项目,未来还会有恒隆广场、裕景中心等项目相继入市,他们的档次势必会对沈阳写字楼市场产生一个良性的影响,而还有少数项目虽然占据了核心位置,项目定位高端,但从较高的容积率、过高的资金回收预期和以往操作的项目现状来看,投入市场后的档次较其他项目还会有一定的差异,将使带状CBD分段发展。

  写字楼、SOHO、公寓本应面对不同的客户,据DTZ戴德梁行的数据统计可以看到,目前沈阳市场上的主要SOHO公寓中,有多达51%的房间用于办公,环境混杂,给居住和办公的使用者都带来了烦恼。对此开发商应注意到,由于房产投资属性逐渐失去吸引力,购买产品的客户需求也在发生着变化,要么需要环境安静的小面积居住产品,要么需要面积适中但使用成本较低的办公类产品,找到客户真正需求的产品才会得到市场认可。

  五星级酒店集中供应 沈阳商务区向青年大街转移

  从星级酒店的发展可以看到,在近十年只有5家五星级酒店供应的前提下,随着全运会的召开,201 年新增的五星级酒店数量达到了7家(含201 年新挂牌五星级酒店),其新增供应房间数量也多达2,547间,与历年五星级酒店房间数量相当。未来预计还将有12家五星级酒店的2,6 0间客房在 -5年内投入市场。

  国际知名酒店的相继开业,提升沈阳商务环境的同时也给市民带来了更多可以体验的好去处,然而对于原有的酒店来说,无论在价格上还是在入住率上都有着强有力的冲击,201 年沈阳市五星级酒店的平均入住率为62%,DTZ戴德梁行预计今年五星级酒店的平均入住率将下降个百分点,但是由于新开酒店价格的提升作用,平均价格将上涨 -5个百分点,酒店分布将由分散的城市商圈向青年大街沿线转移,这也将影响未来城市商务区域发展的方向。

  201 年,沈阳住宅市场平稳发展,商业地产竞争加剧,找到客户真正需求的产品成为房产市场发展的当务之急。

  2014年,城镇化道路持续推进,商业地产产业化如春潮至,沈阳房地产应在改革发展的浪潮中顺势而为,以崭新的姿态迎接美好的未来。

  (戴德梁行)

  关键字:商业地产 购物中心

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